- 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100, 땅을 위에서 봤을 때 건물이 덮는 비율이에요.
- 용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 × 100, 땅 넓이 대비 건물 바닥면적을 모두 합친 비율이에요. 용적률을 셀 때는 지하층·지상 부속 주차장 면적을 빼요.
- 상한은 용도지역마다 다르고, 실제 숫자는 시·군 도시·군계획조례로 정해져요. 아래 계산기로 내 땅의 최대 건축면적·연면적까지 바로 확인해 보세요.
최종 수정: 2026-10-27
땅을 보러 가면 꼭 듣는 말이 "여기는 건폐율 60%, 용적률 250%예요"예요. 이 두 숫자만 알면 그 땅에 몇 ㎡짜리 건물을 몇 층까지 올릴 수 있는지 대략 그려 볼 수 있어요.
대지 200㎡에 건폐율 60%면 120㎡까지 지을 수 있다는 건 알겠는데, 용적률 250%는 무슨 뜻이에요?
건폐율과 용적률은 이름이 비슷해서 자주 헷갈려요. 건폐율은 땅을 얼마나 덮는지(가로 방향), 용적률은 층을 얼마나 쌓는지(세로 방향)를 보는 숫자라고 기억하면 쉬워요. 아래 첫 번째 계산기는 이미 정해진 면적으로 비율을 구하고, 두 번째 계산기는 비율 상한으로 지을 수 있는 최대 면적을 구해요.
| 건폐율 | - |
| 용적률 | - |
| 대지면적 (평) | - |
| 최대 건축면적 | - |
| 최대 연면적 (용적률 산정용) | - |
| 건축면적을 꽉 채울 때 층수 | - |
[1단계] 건폐율 계산하기
건축법 제55조는 건폐율을 대지면적에 대한 건축면적의 비율이라고 정하고 있어요. 대지에 건물이 두 동 이상이면 건축면적을 모두 더해서 계산해요. 건축면적은 건축법 시행령 제119조에 따라 건물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분을 위에서 내려다본 넓이(수평투영면적)예요. 처마나 차양이 외벽 중심선에서 1m 이상 튀어나오면 일정 길이를 넘는 부분이 건축면적에 들어갈 수 있어요.
예를 들어(예시 숫자) 대지 200㎡에 건축면적 110㎡짜리 건물이면 110 ÷ 200 × 100 = 건폐율 55%예요.
| 대지면적 | 건축면적 | 건폐율 |
|---|---|---|
| 200㎡ | 110㎡ | 55% |
| 330㎡ | 165㎡ | 50% |
| 495㎡ | 99㎡ | 20% |
[2단계] 용적률 계산하기
건축법 제56조는 용적률을 대지면적에 대한 연면적의 비율이라고 정하고 있어요. 연면적은 각 층 바닥면적을 모두 더한 값인데, 시행령 제119조 제1항 제4호에 따라 용적률을 셀 때는 아래 면적을 빼요.
- 지하층의 면적
- 지상층에서 그 건물의 부속용도로 쓰는 주차장 면적
- 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역 면적
- 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간 면적
그래서 지하 주차장이 넓은 건물도 용적률에는 지상층 면적만 반영돼요. 예를 들어(예시 숫자) 대지 200㎡에 지상 1층이 필로티 주차장, 2~5층이 각 95㎡라면 용적률 산정용 연면적은 95 × 4 = 380㎡이고, 380 ÷ 200 × 100 = 용적률 190%예요.
[3단계] 내 땅에 지을 수 있는 최대 면적
거꾸로 상한을 알면 최대 면적이 나와요. 최대 건축면적 = 대지면적 × 건폐율 상한, 최대 연면적 = 대지면적 × 용적률 상한이에요. 대지 200㎡, 건폐율 60%, 용적률 250%라면 최대 건축면적은 120㎡(약 36.3평), 최대 연면적은 500㎡(약 151.25평)예요.
용적률 상한 ÷ 건폐율 상한을 하면 건축면적을 꽉 채워 지을 때의 층수를 대략 알 수 있어요. 250 ÷ 60 = 약 4.17이라, 120㎡씩 4개 층을 짓고 남는 20㎡를 한 층 더 쓸 수 있는 셈이에요. 실제로는 일조권 사선 제한, 높이 제한, 주차 대수 기준 때문에 이보다 덜 나오는 경우가 많아요.
[4단계] 용도지역별 상한표
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조·제85조가 정한 범위예요. 실제 적용 비율은 이 범위 안에서 특별시·광역시·시·군의 도시·군계획조례가 정하므로, 같은 제2종일반주거지역이라도 지역마다 다를 수 있어요.
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 제1종전용주거 | 50% 이하 | 50~100% |
| 제2종전용주거 | 50% 이하 | 50~150% |
| 제1종일반주거 | 60% 이하 | 100~200% |
| 제2종일반주거 | 60% 이하 | 100~250% |
| 제3종일반주거 | 50% 이하 | 100~300% |
| 준주거 | 70% 이하 | 200~500% |
| 중심상업 | 90% 이하 | 200~1,500% |
| 일반상업 | 80% 이하 | 200~1,300% |
| 근린상업 | 70% 이하 | 200~900% |
| 유통상업 | 80% 이하 | 200~1,100% |
| 전용공업 | 70% 이하 | 150~300% |
| 일반공업 | 70% 이하 | 150~350% |
| 준공업 | 70% 이하 | 150~400% |
| 보전·생산·자연녹지 | 20% 이하 | 50~80% / 50~100% / 50~100% |
| 보전·생산관리 | 20% 이하 | 50~80% |
| 계획관리 | 40% 이하 | 50~100% |
| 농림·자연환경보전 | 20% 이하 | 50~80% |
내 땅의 용도지역과 조례 비율은 토지이음(eum.go.kr)에서 지번으로 토지이용계획을 열람하거나, 해당 시·군·구청 건축 부서에 문의하면 확인할 수 있어요. 지구단위계획구역이면 그 계획에서 정한 비율이 따로 있을 수 있어요.
[5단계] 계산할 때 자주 하는 실수
- 지하층까지 연면적에 넣기: 건축물대장의 연면적에는 지하층이 들어 있어요. 용적률을 직접 계산할 때는 지하층과 지상 부속 주차장 면적을 빼야 대장의 용적률과 맞아요.
- 계약면적·분양면적으로 계산하기: 분양 광고의 전용·공급면적은 건축면적·연면적과 기준이 달라요. 건축물대장이나 설계 개요의 숫자를 쓰세요.
- 시행령 상한을 그대로 믿기: 표의 숫자는 법령이 허용하는 범위예요. 실제로는 조례 비율이 적용되고, 도로 폭·높이 제한 때문에 다 못 쓰는 경우도 있어요.
자주 묻는 질문
Q. 건축물대장의 용적률과 제 계산이 달라요.
A. 대장의 연면적에는 지하층과 주차장 면적이 들어 있지만, 용적률은 그 면적을 빼고 계산해요. 대장에 함께 적힌 "용적률 산정용 연면적"을 넣어 보세요.
Q. 발코니나 필로티도 면적에 들어가나요?
A. 시행령 제119조에 따라 필로티가 공중·차량 통행이나 주차에 전용되거나 공동주택인 경우에는 바닥면적에 넣지 않고, 노대(발코니 등)는 일정 폭을 뺀 나머지만 넣어요. 세부 기준이 복잡해서 정확한 숫자는 설계도서로 확인하세요.
Q. 평 단위로 계산해도 되나요?
A. 비율이라서 대지면적과 건축면적이 같은 단위면 결과는 같아요. 다만 공문서·광고는 ㎡가 법정단위라서 ㎡로 계산하는 습관을 들이는 게 좋아요. 평 변환은 함께 보면 좋은 글의 평수 계산기를 쓰세요.
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※ 이 계산기는 이해를 돕기 위한 참고용이에요. 실제 건축 가능 면적은 도시·군계획조례, 지구단위계획, 건축 인허가 검토로 확인하세요.
공식 출처: 국가법령정보센터 건축법(제55조·제56조, 시행 2026-02-27) · 건축법 시행령(제119조, 시행 2026-10-06) · 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(제77조·제78조, 시행 2026-07-01) · 같은 법 시행령(제84조·제85조, 시행 2026-09-18) (확인일 2026-10-27)
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